在刚刚过去的2024年，新房价格上涨幅度较2023年进一步扩大，二手房价格降幅则持续收窄。
据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年全国百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，较2023年扩大2.41个百分点。2024年以来，受改善型楼盘入市带动，百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，2024年12月百城新建住宅均价为16654元/平方米，环比上涨0.37%。
二手房方面，2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月，2024年9月底新政后核心城市价格有所趋稳，2024年11月和12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨，结束百城二手房价格连续7个月全跌的局面，其中成都、深圳二手房价格连续2个月上涨。
从成交来看，据克而瑞统计数据，2024年重点30城一二手房总成交面积预计达到3.7亿平方米，较2023年微降8%。其中，二手房成交量持续增长但增幅放缓；新房成交量稳中有降，降幅收窄至24%。
在2025年1月2日下午举行的“中指市场形势及企业研究成果分享会”上，中指研究院分析师孟新增表示，2025年，房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。
新房价格同比涨幅扩大
中指研究院数据显示，2024年12月，百城新建住宅平均价格为16654元/平方米，价格环比结构性上涨0.37%；受部分优质改善楼盘入市影响，全年则同比累计结构性上涨2.68%，较2023年扩大2.41个百分点。其中，一线和二线城市新房价格同比分别上涨5.82%和1.87%。
值得注意的是，2024年上海新房价格累计上涨10.32%，位列百城之首。2024年以来，上海豪宅走出了一波独立行情，多个高端楼盘项目如中海·顺昌玖里、滨江凯旋门、前滩公馆等入市热销，对均价造成了结构性拉动。
如2024年12月25日，位于上海徐汇区的中海·领邸玖序迎来第五批次开盘，延续了前几批次房源的热销态势，118套平均总价约4100万元的滨江大平层房源30分钟左右即全部售罄。至此，该项目在年内实现清盘，累计销售282亿元。中海地产上海公司随后宣布，2024年该公司在上海的总销售额达到约700.11亿元，刷新全国性房企在单个城市的最高销售纪录。
另据克而瑞监测数据，2024年30个重点城市总价3000万元以上新房和二手房分别成交4154套和1255套，同比分别增长57%和6%，新房增幅显著高于二手房。其中新房呈现出“越贵越买”特征，总价上亿元豪宅成交量同比增涨141%，涨幅显著高于5000万~1亿元房源89%的涨幅和3000万~5000万元房源50%的涨幅。
其中，上海总价3000万元以上新房成交量达到2530套，占排名前九位城市市场成交总量的62%。2024年全国有11个销售过百亿元的楼盘项目，上海就占了7个。
此外，在成交规模上，30个重点城市2024年四季度成交规模为4722万平方米，环比大增63%，同比增长12%；全年累计同比降幅持续收窄至24%。
分能级来看，一线城市的市场韧性显著好于二三线城市，2024年四季度成交量同比和环比分别增长44%和77%，累计同比降幅收窄至10%。深圳表现可圈可点，2024年四季度受新政利好效应影响，新房成交量同比和环比倍增，全年实现正增长，是30城中唯一全年成交量同比转正的城市。多数二三线城市在2024年四季度均迎来稳步复苏行情，同比和环比齐增，少数城市如武汉、杭州、西安等的成交规模尚未复苏至2023年同期水平。
值得关注的是，部分城市2024年新房累计成交量同比降幅已收窄至两成以内，如天津购买力持续修复，整体成交呈现低位回升；而重庆、昆明、厦门、福州等多数城市的成交规模基本已接近底部。
“2024年政策密集出台之下各地市场表现‘温差’显著，而城市市场能否止跌企稳主要离不开经济、人口等各类基本面表现。”克而瑞预测分析指出，2025年杭州、上海、成都、西安等10城短期内市场热点恒热，有望率先止跌回稳，其他城市仍有待传导。
二手房市场量增价跌
尽管二手房价格仍在下跌，但降幅持续收窄。
11月8日的资金流向数据方面，主力资金净流出6809.59万元，占总成交额2.62%，游资资金净流入1243.56万元，占总成交额0.48%，散户资金净流入5566.02万元，占总成交额2.14%。
中指研究院数据显示，2024年12月，百城二手住宅平均价格为14203元/平方米，环比跌幅较上月进一步收窄至0.53个百分点，一线城市中北京、上海和广州二手房价格跌幅较之前明显收窄。从涨跌情况来看，百城中仅深圳和成都两城12月二手房价格环比上涨。
从全年来看，二手房市场“以价换量”趋势仍在，2024年百城二手住宅平均价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点。
具体到各梯队城市来看，2024年，一线城市二手住宅价格累计下跌6.09%，9月末新政后，一线城市二手房价格回稳明显，四季度二手房价格累计下跌0.33%，跌幅较三季度大幅收窄1.97个百分点；二线城市二手房价格2024年全年累计下跌7.63%，其中四季度跌幅较三季度收窄0.22个百分点；三四线代表城市二手房价格累计下跌7.35%。
以深圳为例，据乐有家研究中心数据，2024年深圳二手住宅共网签54487套，同比上涨66%，为近4年最高；价格方面，2024年全年深圳二手住宅成交均价6.3万元/平方米，同比下跌3%。二手房成交价格虽然下滑，但较2023年12%的跌幅已明显缩小，四季度“止跌回稳”迹象明显。
量涨价跌的情况同样出现在成都。2024年12月，成都二手房成交量达28563套，超过2023年3月的28189套，创下成都单月二手房成交量新高。至此，2024年全年成都二手房累计成交了约2223.1万平方米，同比2023年增加约5.17%；成交套数共计231376套，同比2023年增加约4.75%，创下成都二手房年成交量最高纪录。但从成交价格来看，2024年成都二手房成交均价17373元/平方米，同比2023年下降了5.1%。
不过需要注意的是，2024年以来，成都市先后出台一系列购房支持政策，并通过“安家成都”系列活动，不断满足群众刚性和改善性住房需求，有力提振了房地产市场信心。特别是2024年四季度以来，成都楼市成交规模及价格均在稳步提升，二手房市场已连续2个月同比、环比均呈量价齐增态势。
“2024年以来，房价仍处于持续下行通道，前三季度降幅高位徘徊，直至2024年9月26日中央政治局会议提出‘要促进房地产市场止跌回稳’，定调政策转向，市场开始出现积极变化。”麟评居住大数据研究院分析指出，二手住宅价格跌幅在四季度取得了阶段性收窄，年内房价降势大致呈现“前陡后稳”特征。
值得一提的是，2024年除深圳、成都外，还有多个城市二手房成交量创下新高。如上海房地产市场2024年在历经了限购、贷款、税费等多方面重大调整，新政效果在逐月的二手房成交数据中充分体现出来，2024年全年上海二手房成交约24.27万套，创下近3年来新高。
另据广州市住建局公布数据，2024年广州全市二手住宅交易登记面积925.33万平米、同比增长11.3%，二手住宅交易登记面积占住宅市场成交总量的53.3%，首次超过一手住宅。
“2025年全国商品住宅供应总量仍将稳中有降，整体降幅较2024年或将有所放缓，新房成交规模或将延续持稳或稳中微降态势。”克而瑞分析指出，从全年走势来看，2025年上半年楼市止跌基本可以完成，而下半年或将延续弱复苏走势，上海、杭州、成都、西安、天津、深圳等城市预期率先回稳，其他城市回暖仍有待传导。
麟评居住大数据研究院也指出，2025年，在政策的托底作用和市场需求的缓慢复苏下杠杆证券软件，房价下行压力或将逐渐减轻，房价走势将趋于平稳和理性。但不排除市场分化依旧存在，一线及部分热点二线城市有望率先止跌回稳，但三四线城市短期内房价上涨的动力可能仍然不足。
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